article 1751 du code civil et la cotitularité du bail d’habitation entre époux

En France, le bail d'habitation est défini comme un contrat de location et d'affermage d'un bien immobilier par lequel une partie (le bailleur) accorde à une autre partie (le preneur) l'usage et la jouissance de ce bien moyennant un prix de location. Ainsi es couples mariés ou non mariés peuvent conclure ensemble un bail en copropriété.

Il est fréquent que les conjoints décident de s'engager ensemble, et qu'ils soient ainsi titulaires de leur bail. Dans ce cas particulier, ils peuvent bénéficier d'une protection spéciale prévue par le droit.

L'article 1751 du Code civil fournit des détails sur le fonctionnement de la copropriété lorsque deux conjoints concluent un bail pour y habiter.

Cet article a pour objectif de proposer un panorama des dispositions légales qui encadrent la cotitularité du bail entre époux selon l’article 1751 du Code Civil et plus particulièrement en cas de divorce ou de séparation en les conséquences financières que cela implique.

Votre avocat spécialisé en divorce et en droit de la famille à Aix en Provence et à Marseille tente de répondre à vos questions.

I Fonctionnement de la cotitularité 

En vertu de l'article 1751, lorsque deux conjoints signent un accord pour devenir copropriétaires d'un bail, ils sont conjointement responsables de toutes les conditions spécifiées dans le contrat, y compris les obligations de payer.

Cela signifie que les deux parties seront tenues responsables si l'une d'entre elles ne s'acquitte pas des tâches qui lui incombent ou n'effectue pas les paiements à temps. Les obligations de chacun sont conjointes mais peuvent aussi être individuelles ; chacun est personnellement tenu de respecter sa part des obligations et responsabilités conjointes prévues par le contrat de location.

Toute procédure engagée contre l'un des conjoints séparément concernant son obligation individuelle n'aura aucun effet sur les droits de l'autre dans le cadre de ce contrat.
 

II- Quelle est la nature du régime légal issu de l'article 1751 du code civil ?

Le régime légal de la cotitularité du bail d’habitation entre époux est celui de la solidarité. Il signifie que les époux sont responsables solidairement des obligations contractuelles à l’égard du propriétaire, notamment en termes de réglement des loyers, charges et taxes.

Si l'un des deux ne respecte pas son obligation, le propriétaire peut demander à l'autre le remboursement intégral des sommes dues.

Cette solidarité peut être limitée si elle est expressément exclue ou modifiée par l'acte de bail, mais cela n'est possible que si l'accord est mutuellement accepté par les deux époux. Aussi, le contrat doit comporter une clause explicite à ce sujet.

III - Pour quelle durée les époux bénéficient-ils d'une protection spéciale ?

En effet, le Législateur a prévu un régime protecteur pour les époux afin de protéger le conjoint non-titulaire. Conformément à l'article 1751 du Code Civil, ce dispositif permet aux époux de ne pas être tenus personnellement responsables pour le paiement des dettes liées au bail si l'un des deux venait à décéder ou à divorcer avant l'expiration du bail.

En d'autres termes, la loi offre une sécurité supplémentaire à l'époux survivant face au propriétaire, en lui permettant de conserver le logement familial sans risque de devoir payer la dette contractée par le conjoint décédé.

Cependant, cette sécurité est limitée dans le temps puisqu'elle prend fin à l'expiration du bail. Une fois celui-ci arrivé à terme, ce droit à l’indemnisation cessera et celui ayant survécu sera alors tenu personnellement pour le paiement du loyer et autres dettes contractées par le couple.

IV - En quoi consiste le droit de résiliation ?

À la mort d’un des époux cotitulaires du bail, le conjoint survivant bénéficie d'un droit de résiliation, dont l’exercice peut être soit immédiat, soit différé.

La loi prévoit en effet que le congé donné par celui ayant survécu ne devra pas être inférieur à trois mois, sauf si le bail est à durée indéterminée, auquel cas le congé doit être au minimum d’un mois. Le propriétaire ne pourra refuser ce congé et ne pourra donc pas opposer une résistance à l'éventuelle expulsion.

Dans le cadre d’une rupture du mariage, celui survivant peut invoquer le droit de résiliation.

Il est important de noter qu'un tel congé ne pourra être invoqué que si le bail a été conclu avant la rupture de l'union, et que le congé ne devra pas être inférieur à un mois.

V - Quelles sont les conséquences patrimoniales ?

Lorsque le bail arrive à expiration, le conjoint ayant survécu peut être tenu personnellement pour le paiement du loyer, charges et taxes restants. Il peut cependant bénéficier d'une indemnité à hauteur du montant des loyers payés pendant la période couverte par la protection spéciale accordée par l'article 1751 du Code Civil.

Il peut également demander une indemnité forfaitaire correspondant à un an de loyer si le bail est à durée indéterminée.

Cette indemnité doit être versée par le propriétaire à la date d'échéance du bail. Elle servira à compenser le manque à gagner subi par le celui survivant.

A noter également que la Cour de cassation a estimé que si le bail est conclu après la rupture de l'union, le conjoint ayant survécu ne pourra pas bénéficier du régime protecteur prévu par l'article 1751 du Code Civil, et sera alors tenu personnellement pour le paiement des loyers, charges et taxes.

Pour conclure sur la cotitularité du bail d’habitation entre époux

La cotitularité du bail d’habitation est un régime courant entre les époux. Un arsenal juridique existe pour protéger celui ayant survécu et limiter le risque inhérent à ce type de situation. Toutefois, il est important de noter que ce régime est limité dans le temps, et ne profite qu'aux baux conclus avant la rupture du mariage.

 L'article 1751 du Code civil français établit des règles claires sur la manière dont les conjoints peuvent entrer en copropriété par le biais d'un bail d'habitation lorsqu'ils recherchent une autre forme de logement.

En plus de fournir des informations sur les responsabilités associées à ce type d'accord, il offre également des lignes directrices concernant les implications fiscales potentielles qui doivent être prises en considération avant de procéder pleinement à un tel accord et offre une sécurité au cas où l'un des partenaires décide de ne pas aller de l'avant vers des arrangements de vie séparés après la dissolution du mariage.

Le régime de solidarité prévu par l'article 1751 du Code Civil est un véritable atout pour les époux qui veulent s'engager financièrement sur un bail d’habitation.

En cas de question en matière de cotitularité du bail d’habitation entre époux n'hésitez pas à consulter votre avocat spécialisé en droit de la famille et des personnes à Arles et Salon de Provence ou à Nimes.