Avocat bail commercial

Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial et selles est la source juridique du statut du bail commercial

Un bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d'un local loue son bien immobilier au cocontractant afin que ce dernier y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Principalement, le régime des baux commerciaux est issu du décret du 30 septembre 1953.

Certaines règles qui découlent de ce régime revêtent un caractère impératif, notamment les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du code de commerce.

A l'exception de ces dispositions d'ordre public, le principe de la liberté contractuelle régit ce type de contrat, et les parties sont libres d'en déterminer les contours par des clauses qui avantageraient l'une ou l'autre partie.

Il est important d'être conseillé par un avocat expert en bail commercial pour ne pas rédiger des clauses abusives ou en être victime.

Quel type de bien peut être l'objet d'un bail commercial et qui peut en bénéficier ?

Le local ou l'immeuble objet du contrat de bail doit être un lieu clos et couvert.

Ni les emplacements publicitaires sur un toit ou un mur, ni un terrain sans construction ne peuvent être loués au titre d'un tel contrat.

De même, le statut des baux commerciaux ne s'applique pas à un stand dans une grande surface (Cour de cassation 24 février 1976) ou un bar d'un club de golf (Cour d'appel de Paris 09 janvier 1964).

Cependant, votre avocat expert en bail commercial peut vous conseiller et la portée du contrat de bail commercial peut être étendue aux locaux accessoires nécessaires à l'exploitation d'un fonds de commerce, comme un entrepôt.

Il peut être intéressant de noter que les juges de la Cour de Cassation ont refusé de considérer comme local accessoire le parking d'un hôtel. Ce lieu était pourtant utilisé dans le cadre de l'exploitation du fonds de commerce (Cour de cassation, 18 mars 1992).

Seul le propriétaire d'un fonds commercial, artisanal ou industriel peut être le bénéficiaire du statut particulier et à bien des égards avantageux que confère le bail commercial.

Selon l'article L. 145-1 du code de commerce, le locataire doit ainsi être inscrit au registre des commerces et des sociétés s'il s'agit d'un commerçant ou d'un industriel, ou au registre des métiers si c'est un artisan.

Néanmoins, cette condition n'est pas nécessaire à la signature du contrat de bail; elle devient cependant indispensable pour bénéficier des avantages que confère ce type de contrat, notamment au moment du renouvellement.

De même, il convient de préciser que l'activité développée et exercée dans le local loué doit être réelle et effective. Un fonds commercial, artisanal ou industriel, doit y être exploité.

En outre, afin de bénéficier de ces protections statutaires, l'activité déclarée par le locataire au registre des commerces et des sociétés ou au registre des métiers, doit correspondre à l'activité réellement exercée.

Besoin de plus d'informations ? N'hésitez pas à nous contacter par mail ou par téléphone, nous répondrons à toutes vos questions !

Me Patrice HUMBERT

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Qu'est ce qu'un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce est un bien mobilier incorporel composite constitué de la clientèle, du droit au bail, de l'achalandage, des propriétés intellectuelles, du nom commercial ou enseigne, des marchandises et matériel.

Un fonds de commerce est qualifié ainsi, à la lumière d'une jurisprudence constante, seulement si le commerçant dispose d'une clientèle personnelle et d'une autonomie dans la gestion de son activité. Les deux éléments doivent être présents.

Ceci est source de contentieux que les avocats doivent le plus souvent démêler.

Ainsi, la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 1er octobre 2003, a jugé qu'un vendeur de crêpes exerçant son activité dans un stand se trouvant à l'extérieur d'un café, était considéré comme disposant de sa propre clientèle puisque les personnes non clientes du café avaient la possibilité de lui commander ses crêpes. Néanmoins, la Cour de Cassation décida qu'il ne jouissait pas d'une véritable autonomie de gestion, car le café lui fournissait, l'électricité, l'eau, la matière première et qui fixait ses horaires d'ouverture. Ainsi, ce dernier ne bénéficia pas du régime protecteur du bail commercial.

Il existe d'autres cas où l'autonomie de gestion fait défaut, notamment dans les centres commerciaux et galeries marchandes; par conséquent, les baux commerciaux ne s'y appliquent pas par principe, et le bénéficiaire du bail doit se référer au contrat qui le lie avec le gestionnaire du centre pour connaître l'étendue de ses droits et obligations.

En cas de doute, consulter votre avocat bail commercial.

Par ailleurs, en ce qui concerne le critère de la clientèle personnelle, la question se pose de savoir si dans le cas d'un franchisé, ce dernier dispose d'une clientèle qui lui est propre, ou s'il la partage avec le franchiseur. L'arrêt « Trévisan » en date du 27 mars 2002 vient apporter une réponse à cette question. La Cour de Cassation ainsi reconnaît le principe de clientèle propre du franchisé, qui peut donc valablement bénéficier d'un bail commercial.

Quelle est la durée du contrat de bail commercial ?

L'article L. 145-4 du code de commerce impose une durée minimum du bail commercial de neuf années.

La possibilité est offerte aux cocontractants de prévoir une durée supérieure, cependant il leur est formellement interdit de stipuler une durée inférieure à neuf ans.

Dans la terminologie commerciale, ce type de contrat est appelé « Bail 3/6/9 », en relation aux durées triennales à la fin desquelles le preneur peut résilier son contrat, sous réserve d'un préavis de six mois signifié par acte d'huissier.

Néanmoins, l'exception est permise dans le cadre d'un bail de courte durée ou dérogatoire d'une durée inférieure à deux ans souvent appelé dans la pratique: le « bail de 23 mois ». Ce bail ne peut être conclu pour une durée supérieure à deux ans; en cas de renouvellement ou si le bénéficiaire demeure dans les locaux au-delà de cette durée, le contrat devient un bail commercial bénéficiant du régime protecteur issu du décret de 1953.

Il peut être intéressant de noter que les locations saisonnières, bien que régulières, ne donnent pas lieu à des contrats de bail commercial.

Le contrat de bail commercial nécessite-t-il un formalisme particulier ?

Le principe en matière de contrat de bail est la liberté de forme.

Ainsi, aucune nécessité d'un contrat écrit n'est imposée par les dispositions législatives et réglementaires régissant le statut du bail commercial.

Néanmoins, l'intérêt probatoire de recourir à un écrit apparaît évident. D'où la nécessité de faire appel à un avocat expert en bail commercial. En effet, dans le cadre d'un litige ou au moment du renouvellement, l'absence de toute trace écrite pourrait s'avérer périlleuse pour le propriétaire ou le locataire, si l'un de ces deux cocontractants entend faire valoir ses droits devant une juridiction. Des conséquences désastreuses, telles que l'expulsion des locaux du locataire sans dommages et intérêts, sont à craindre en l'absence de preuve de l'existence du bail commercial.

Par conséquent, dans la majorité des cas, les baux commerciaux revêtent la forme d'actes rédigés sous seing privé. Il est en outre préférable, par mesure de précaution, d'enregistrer le contrat à la recette des impôts, pour apporter la preuve d'une date certaine, car en présence d'un écrit, la loi exige une « date certaine » (prévue à l'article 1743 du Code civil) afin de lutter contre la pratique des contrats antidatés.

En outre, dans certains cas particuliers, notamment en ce qui concerne les débits de boissons, il convient de souligner que l'administration fiscale impose aux propriétaires et locataires un bail notarié. De la même manière, lorsqu'un bail commercial excède 12 ans, il doit être rédigé sous la forme d'un acte authentique.

Qu'est-ce que le « pas-de-porte » et qu'en est-il du droit au bail ?

Très souvent, la signature d'un bail commercial entraîne le versement d'une somme au propriétaire de locaux appelée le « pas-de-porte ».

Le « pas-de-porte », correspond à un droit d'entrée, une somme d'argent versée et définitivement acquise au propriétaire.

En pratique, cette somme est soit considérée comme une contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses tels que des avantages commerciaux fournis par le bailleur, soit une anticipation des hausses de la valeur locative réelle des locaux qui ne seraient pas pris en compte dans le montant du loyer, soit une compensation pécuniaire de la propriété commerciale acquise au locataire : le droit au renouvellement de son bail.

Il convient de noter ici que les parties fixent librement le montant du « pas-de-porte ».

Le droit au bail est un droit patrimonial qualifié de droit de créance appartenant au locataire sortant. Il s'agit d'un élément du fonds de commerce, dont la valeur correspond à la somme que le cessionnaire du fonds verse au cédant au titre de la transmission dudit contrat et des avantages qu'il confère.

Découlant directement du régime protecteur du bail commercial, le droit au renouvellement de son bail acquiert une valeur vénale qui sera indemnisée au moment de la cession du fonds de commerce, ou au moment de la cession du droit au bail lui-même.

Il convient de préciser par ailleurs, que le propriétaire n'est théoriquement pas en droit de refuser la cession du droit au bail, ni de prévoir une clause qui lui donnerait le pouvoir discrétionnaire d'interdire la cession de l'ancien locataire à un nouvel occupant, si ce dernier reprend la même activité et la même clientèle. Néanmoins, une clause dans le contrat de bail peut prévoir l'interdiction de céder le bail seul indépendamment du fonds.

Après avoir effleuré certaines questions fondamentales quant à la notion de bail commercial et aux conséquences de son statut particulier, il nous apparaît essentiel de consacrer une partie de cet article à des actes juridiques Ô combien sujets aux litiges et contestations que sont les cessions de baux commerciaux.

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