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Troubles du voisinage et la privation d’ensoleillement ou de vue à Marseille
Le 23 avril 2015
Existe-t-il un droit à la vue ou au soleil ?
En zone urbaine, un tel droit n’existe pas. C’est du moins ce qu’a affirmé la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 15 avril 1999, exception faite du cas « extrême oùla privation serait totale ».
A fortiori, la vue et l'ensoleillement loin de constituer des droits acquis ne sont que de relatifs avantages.
En la matière, la situation a été clarifiée préalablement par un arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 17 septembre 1991 énonçant que« la mise en de la responsabilitétenant au trouble de voisinage doit s'apprécier objectivement en fonction de la situation créée et non en fonction du privilège perdu ».
Elle énonçait ainsi que « tout propriétaire doit s’attendre àêtre privéd’un avantage de vue ou d’ensoleillement, lesdits avantages ne constituant pas des droits acquis ».
Pour autant, le préjudice lié à la privation d'ensoleillement ou de vue reste recevable est indemnisable par le juge.
Simplement, la véracité d’une telle situation sera appréciée souverainement par les juges du fond.
§1 - L’appréciation du préjudice lié à la privation d’ensoleillement à Marseille
La réparation du préjudice lié à la privation d’ensoleillement est accordée par les juges selon d’une part la fonction du terrain (A) et d’autre part au contexte géographique de la propriété (B).
A - L’appréciation du préjudice fonction de la destination du terrain lésé à Marseille
Le dommage résultant de la privation d’ensoleillement dû à la haie voisine est susceptible d’être plus ou moins réparé en fonction de la destination du terrain.
Ainsi, la somme allouée par les juges à titre de réparation sera plus ou moins importante selon que le manque d’ensoleillement aura nuit à une simple pelouse domestique ou à un terrain agricole.
Un arrêt du 3 mai 2011[1] a ainsi confirmé la présence d’un trouble anormal de voisinage en ce que la hauteur d’une haie de cyprès voisine privait totalement d’ensoleillement une bande de terrain du terrain voisin.
Or, ce terrain situé en zone rurale était voué à un usage agricole, les propriétaires y cultivant des vignes et arbres fruitiers.
Les conséquences pour les propriétaires se traduisaient par la compromission de la « mise àfruits de ces végétaux ».
Au regard de cette privation d’ensoleillement, la Cour de cassation en a déduit l’existence d’un préjudice économique pour les propriétaires dont il résultait une impossibilité d’exploitation du terrain.
A contrario, la perte d’ensoleillement limitée à la pelouse ne constitue pas un trouble anormal de voisinage[2] et ne donnera sans doute pas lieu à versement d’indemnités en réparation du préjudice subi par un juge.
Ainsi, en cas de troubles de voisinage afférents aux installations extérieures telles qu’une haie ou clôture mitoyenne, votre avocat à Marseille sera à même de vous conseiller afin de faire cesse cette situation intempestive.
B - Le préjudice lié à l’environnement de la construction à Marseille
- Les zones à forte urbanisation à Marseille
Dans le cas où la construction de bâtiments provoquerait une perte d’ensoleillement pour les habitations voisines, la Cour de cassation prend en compte le caractère « très urbanisé » de la zone litigieuse[3].
Dans cette affaire, les constructions avaient été érigées en violation du cahier des charges du plan d'urbanisme applicable au lotissement en question.
Les colotis voisins se sont donc pourvus en cassation en vue d'obtenir la démolition de ces bâtiments à l’origine d’un trouble d’ensoleillement.
Aux motifs de sa décision, la Cour de cassation a toutefois relevé l’importance des circonstances de lieu dans l'appréciation de l'existence d'un trouble anormal de voisinage.
La demande des colotis a donc été rejetée en raison de la forte urbanisation de cette zone d’habitation.
Une telle situation est comparable à l’agglomération de Marseille.
- La hauteur excessive des constructions voisines à Marseille
Le principe directeur selon lequel « nul n'est assuréde conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme pouvez toujours remettre en question » a été posée par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 mai 2010.
Plus encore, les habitants d’une copropriété située dans un lotissement doivent « s'attendre àêtre privéd'un avantage d’ensoleillement » selon cet arrêt.
L’indemnisation du préjudice lié au trouble anormal de voisinage sur le fondement de la privation d'ensoleillement paraît donc difficilement accordée.
Bien que la preuve d'un tel préjudicesoit difficile à rapporter dans le cadre d'un « tissu urbain » ou d'un « réseau de construction »[4], tel n'est pas le cas en présence d'une construction de 19 mètres de haut[5].
§2 - L’appréciation du préjudice lié à la privation de vue à Marseille
Le trouble de voisinage duquel il résulte la privation d’une vue a fait l’objet de précisions au fil des années par la jurisprudence (A) statuant notamment sur la question de la réparation en cas de préjudice économique (B) pour la victime du trouble.
A - Le trouble liéàla privation d’une « vue sur l’horizon » à Marseille
Pour rester dans le cadre de la construction de bâtiments au sein d’un lotissement, la Cour de cassation est venue apporter un avis sur la privation de vue dans un arrêt du 8 juin 2004[6].
En l'espèce il s'agissait d'une propriété au sein d'un lotissement situé en bord de mer.
L'on comprend donc aisément la démarche des requérants à l'encontre du constructeur ayant édifié un bâtiment, les privant ainsi de cette « vue sur mer ».
Dans ce cas précis, une étroite collaboration entre le juge judiciaire et le juge administratif est à souligner.
En effet, pour faire droit à la demande de démolition émise par les requérants demandée auprès des instances judiciaires, ces derniers auraient dû contester ab initio la validité du permis de construire devant le juge administratif.
Sur le moyen relatif à la vue sur l’horizon donc se prévalent les demandeurs, la Cour de cassation évince comme précédemment cité l’existence d’un « droit à ».
Aussi, et alors même que le bâtiment litigieux avait été érigé sur un lot mieux situé et plus proche de la mer, les colotis ne pouvait légitimement s'attendre à ce que celui-ci reste vierge de toute construction.
De façon identique, la cour d'appel d'Orléans avait énonce le principe selon lequel « nul ne peut prétendre bénéficier d'un droit acquis àune vue permanente sur un horizon totalement dégagéet chacun doit s'attendre àce que le paysage dont il jouit puisse être un jour modifiépar la main de l'homme, du fait notamment de l'évolution des techniques et des besoins de la vie en société»[7].
Il semblerait dès lors que le juge civil apprécie la présence d'un trouble de voisinage à l’aune de l'évolution du tissu urbain.
La privation de vue revêtirait donc un caractère normal, empêchant l’action en réparation du trouble sur le fondement de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage.
Toutefois la reconnaissance d’un tel préjudice reste possible s'il est démontré que la perte de vue engendre un préjudice économique. Votre avocat à Marseille sera à même de vous conseiller au regard de la situation géographique particulière de cette ville-capitale.
B - Les conséquences économiques du trouble lié à la privation de vue à Marseille
Indéniablement, n'importe quelle opération de construction est susceptible de constituer une gêne pour le voisinage, surtout dans une ville telle que Marseille.
De plus, quand bien même la construction aurait respecté à la lettre les règles prescrites en matière d’urbanisme, le bâtiment nouvellement érigé peut être à l'origine d'une baisse de l'agrément des immeubles voisins.
Dans une espèce jugée le 29 un avril 2002 par la Cour de cassation[8], des appartements voisins avait subi une dépréciation immobilière du fait de leur perte de vue et de jour conséquemment à la construction d’une maison de la culture du Japon.
Il est incontestable que bien que régulier, l'acte de construire est susceptible d'engendrer des préjudices dont la victime peut prétendre obtenir réparation.
Si le demandeur se fonde sur la théorie des troubles du voisinage pour obtenir sa réparation, cela sera sans nécessité de caractère fautif.
Toutefois il reviendra aux juges du fond de relever un caractère anormal dans le trouble subi. À défaut, le préjudice ne pourra s’en trouver réparé.
C'est précisément la raison pour laquelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris précédemment rendu.
Par conséquent, il convient de se demander si dès lors que la dépréciation immobilière d'une propriété voisine est liée au phénomène normal d’urbanisation, le juge peut reconnaître un caractère anormal de trouble de voisinage ?
Dans une telle situation, il paraîtrait donc plus approprié de se placer soit sur le terrain de la responsabilité pour faute de l'entrepreneur ou du maître de l’ouvrage, soit sur le terrain de la responsabilité du fait des choses pour tenter d’obtenir la réparation du préjudice économique.
Écrit par Melle Pauline Douyère-Pétin sous la direction de Me Patrice Humbert Avocat à Marseille
[1] Civ. 3e, 3 mai 2011, n°09-70.291, note P. Guiomard, « Trouble de voisinage et privation d’ensoleillement », Dalloz.
[2] Civ. 3e, 5 septembre 2012, n°11-21.771.
[3] Civ. 3e, 21 octobre 2009, n°08–16. 692.
[4] Tomasin Daniel, « Trouble anormal du voisinage et privation d’ensoleillement de l’immeuble », AJDI, 2010, p. 388.
[5] Civ. 3e, 14 janvier 2004.
[6] 1re civ., 8 juin 2004, n°02-20.906.
[7] CA Orléans, 19 mai 2003, RDI 2004, p. 79.
[8] Civ. 3e, 29 avril 2002, n°00-22.072.
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